近日，獲悉，卓越集團旗下物業(yè)管理服務提供商卓越商企服務遞表港交所。此次在港上市，卓越商企服務計劃全球發(fā)售3億股股份(視乎超額配股權行使與否而定)，其中約2.7億股發(fā)售股份將用作國際發(fā)售(可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定)，其余約3000萬股發(fā)售股份將作香港發(fā)售(可予重新分配)，作價每股9.30港元至10.68港元。

公司將于2020年10月7日上午9時開始于香港公開發(fā)售，至2020年10月12日中午12時截止。股份預計將于2020年10月19日開始于聯(lián)交所進行買賣，股份代號為6989。股票將以每手買賣單位1,000股股份進行買賣。

假設發(fā)售價為每股發(fā)售股份9.99港元(即指示性發(fā)售價范圍的中位數)，經扣除就全球發(fā)售應付的包銷傭金及其他估計開支后，卓越商企服務此次全球發(fā)售的應收所得款項凈額約28.66億港元。公司擬將全球發(fā)售所得款項凈額用于業(yè)務擴張，包括戰(zhàn)略性收購及投資;開發(fā)信息技術系統(tǒng);在管物業(yè)的設施升級;吸引及培養(yǎng)人才;以及一般公司用途。

卓越商企服務此次IPO引入9家基石投資者，據此，基石投資者協(xié)議投資合共1.5億美元以認購合共116,363,000股國際配售股份。該9家基石投資者包括Tencent Mobility Limited(騰訊控股有限公司的全資附屬公司)、Gorgeous Tulips Limited(JD.com, Inc. 的全資附屬公司)、南方基金管理股份有限公司、Snow Lake China Master Fund、3W Fund Management Limited、奧陸資本有限公司、GSC Fund 1及Vision Fund 1(兩者均為Foresight Orient Global Superior Choice SPC的子基金)、以及璞石資本有限公司及銘基基金。

中國領先商務物業(yè)管理服務提供商，擁有良好的往績紀錄及強大品牌知名度

卓越商企服務集團有限公司是中國領先的商務物業(yè)管理服務提供商。自1999年成立以來，公司一直專注商務物業(yè)管理服務，在管物業(yè)主要包括：商務物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)，亦是市場上為數不多、專業(yè)為商務物業(yè)提供綜合服務的物業(yè)管理服務提供商之一。公司旨在為客戶提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產業(yè)鏈綜合服務。截至2020年5月31日，公司在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2,580萬平方米。公司的在管物業(yè)大部分位于中國一線及新一線城市。除了更傳統(tǒng)的基本物業(yè)管理服務外，亦開發(fā)范圍廣泛的增值服務以滿足客戶需要，包括資產服務、企業(yè)服務及特定增值服務。

根據弗若斯特沙利文報告，于2019年，按向商務物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務所得收入計，公司在中國商務物業(yè)管理服務提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務物業(yè)管理服務提供商中排名第二。按向高端商務物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務所得收入計，公司在中國商務物業(yè)管理服務提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務物業(yè)管理服務提供商中排名***。

就財務數據來看，報告期內，卓越商企服務的收入及利潤持續(xù)增長。招股書顯示，2017-2019年、截至2019年5月31日止五個月及截至2020年5月31日止五個月，卓越商企服務的收入分別為9.47億元、12.23億元、18.36億元、5.9億元及9.4億元;同期，利潤分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元、7700萬元及1.54億元。

招股書顯示，卓越商企服務的業(yè)務包括商務物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)，以及住宅物業(yè)。其中，商務物業(yè)包括寫字樓及商務綜合體;以及企業(yè)大樓和辦公與研發(fā)園區(qū)。

就業(yè)務結構來看，卓越商企服務管理層表示，公司會繼續(xù)在商務物業(yè)領域的拓張，包括進行市場外拓，而商務物業(yè)服務市場無論是從量還是從質方面都會有更大的市場規(guī)模。公司仍然會聚焦商務物業(yè)的二大板塊。***個是高端商務物業(yè)，包括城市綜合體商企項目，企業(yè)大樓以及企業(yè)各種各樣的園區(qū)。第二類是公共物業(yè)，公建包括工業(yè)園區(qū)。由于公共物業(yè)本身的規(guī)模較大，相比之下，它的管理復雜度較低。目前，高端商務物業(yè)是卓越商企服務的優(yōu)勢、特色以及高質量板塊。而第二個板塊具有一定的規(guī)模性，它管理的復雜度不高但對公司業(yè)務也有一定的貢獻。

近幾年，卓越商企服務一直在進行全國化布局，無論是卓越集團房地產業(yè)務的開發(fā)，還是對外業(yè)務的拓展，以及將大灣區(qū)作為收并購的目標區(qū)域。未來，公司將加大長三角地區(qū)的擴張力度，同時發(fā)展其他一線和新一線城市。

大灣區(qū)作為中國經濟最發(fā)達的一個區(qū)域，公司在該區(qū)域發(fā)展業(yè)務具有顯著優(yōu)勢。與此同時，公司也在發(fā)展長三角地區(qū)。公司管理層表示，因為長三角地區(qū)無論是在房地產開發(fā)項目，還是大客戶業(yè)務布局，以及長三角地區(qū)城市的密集程度都能夠支撐公司作為第二個基地的發(fā)展。此外，公司也會發(fā)展其他全國性的一線和新一線城市。

全生命周期物業(yè)管理服務及全行業(yè)鏈資產服務，實現(xiàn)客戶資產價值***化

卓越商企服務致力延長客戶物業(yè)的使用年限及使其價值***化。公司為在管物業(yè)提供貫穿全生命周期的物業(yè)管理服務，旨在提高可持續(xù)性并維持高水平的出租率和租金溢價。通過覆蓋客戶物業(yè)全生命周期的物業(yè)管理服務，公司致力實現(xiàn)延長物業(yè)及附屬設施使用年限，以及減少設施使用年限內的運行費用支出，提升客戶盈利能力。同時，公司亦提供全鏈條各種資產服務，包括前期物業(yè)顧問咨詢服務、二手物業(yè)資產租售代理服務及空間運營服務，以實現(xiàn)客戶物業(yè)的價值***化及使公司的收入來源多樣化。

公司的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在獨立的市場化拓展能力：通過多年來在商務物業(yè)領域的深耕，卓越商企服務對于商務物業(yè)的綜合運營能力非常強，以及無論是公司服務的標桿性的優(yōu)質商務項目，還是優(yōu)秀的企業(yè)客戶，都給公司帶來了非常好的品牌示范效應，使公司擁有更多優(yōu)質客戶資源。此外，卓越商企服務在高端商務物業(yè)服務領域獨具特色、為商務物業(yè)專業(yè)人才提供保障，以及持續(xù)應用科技手段來提高管理效率和客戶體驗。

因此，卓越商企服務的寫字樓及商務綜合體管理服務深受客戶高度評價。根據北京賽惟咨詢有限公司的資料，卓越商企服務在管的10棟寫字樓及商務綜合體468名用戶中，約99%對公司的物業(yè)管理服務表示滿意，較中國行業(yè)平均水平約95%為高，因此認為卓越商企服務是商務物業(yè)管理行業(yè)的標桿。

定制化綜合服務能力，贏得各行業(yè)知名企業(yè)的青睞，帶來穩(wěn)定優(yōu)質的長期客戶資源

提供定制化綜合企業(yè)服務的能力是卓越商企服務吸引大客戶的重要競爭優(yōu)勢。公司為各行各業(yè)的市場龍頭公司提供服務，包括中國的互聯(lián)網公司、高科技公司及金融機構。據弗若斯特利沙文報告，在中國十大互聯(lián)網公司中，卓越商企服務為其中7間提供服務，例如，卓越商企服務分別自2010年及2014年，為一家中國領先跨國互聯(lián)網公司及領先高科技公司提供服務。公司相信，提供優(yōu)質企業(yè)服務的能力，使得卓越商企服務成為少數能夠提供綜合性解決方案的物業(yè)管理公司、幫助提高客戶粘性，并創(chuàng)造了新的收入。為進一步提升與客戶的業(yè)務關系，卓越商企服務已與部分主要客戶訂立戰(zhàn)略框架協(xié)議。

運用「E+FM智慧雙平臺」，提升客戶體驗及管理效率

卓越商企服務致力將新技術應用于服務。公司運用「E+FM智慧雙平臺」包括FM智慧管理信息平臺和「O+」平臺，提升運營效率及增強客戶體驗。當中利用物聯(lián)網技術支持的FM智慧管理信息平臺連接維護的設施、技術人員及公司管理團隊，整合了公司所管理的設備的維保計劃，并實時追蹤計劃的執(zhí)行情況。該平臺大幅提高公司設備維護效率，對比2018年12月及2019年12月，技術人員能夠在規(guī)定時限內響應設備維修及維護請求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可處理的維修工作平均數量由274個增至481個。

另一方面，公司從既有的大客戶管理系統(tǒng)了解到客戶的需求，并通過「O+」平臺為他們提供多種服務，有助提高客戶的滿意度和粘性。截至2020年5月31日，「O+」平臺注冊用戶約900,000，2020年5月的月活躍用戶約140,000。

卓越商企服務的管理層表示，這幾年公司對智能化的投入和關注度等非常高。整個互聯(lián)網的上半場更偏向于技術引領業(yè)務，而下半場要通過業(yè)務引領技術。公司管理層稱，未來的趨勢一定是標準化、流程化、管理邏輯線上化，這樣才能提高效率，并且能夠減少對人的依賴，發(fā)現(xiàn)客戶更多的需求。卓越商企服務這幾年，首先是通過E+智慧雙平臺提高了管理效率、減少了成本，并且保障了項目運營的安全度更高，對資產的使用年限也會保障得更好。

公司另外一個平臺是對于客戶服務的平臺。由于企業(yè)服務需求非常廣泛。公司比較看好企業(yè)服務。卓越商企服務的管理層稱，隨著公司規(guī)模的增大，特別是商企項目中更多的是高凈值客戶，他們的需求從B端延伸到C端，這都是公司非常好的增值空間。

另外就內控方面來說，無論財務方面，還是采購，以及項目運營管理財務BI，卓越商企服務都已經建立了非常完善的體系，能夠支持公司規(guī)模化的發(fā)展。

獨立業(yè)務開發(fā)能力和卓越集團的有力支持，業(yè)務規(guī)?？焖贁U展

憑借高質量的商務物業(yè)管理服務及良好的市場口碑，卓越商企服務獲得多個獨立第三方委聘，客戶包括許多高新科技公司、互聯(lián)網公司、金融機構、房地產開發(fā)商、政府及公共機構等。截至2020年5月31日，公司管理285個由獨立第三方開發(fā)的項目，總面積為1,510萬平方米，占公司在管總面積的約58.4%。于2019年及截至2020年5月31日止五個月，自該等項目產生的收入分別約為人民幣9.106億元及人民幣5.160億元，占公司基本物業(yè)管理服務同期所得收益的約57.8%及62.6%。

與此同時，公司還通過在戰(zhàn)略目標區(qū)域的收并購方式，快速擴展業(yè)務規(guī)模和區(qū)域布局。通過于2019年成功收購的武漢雨陽、浙江港灣及武漢環(huán)貿，公司截至2020年5月31日獲得的在管面積約為390萬平方米，當中包括武漢環(huán)貿中心、學校、博物館、醫(yī)院和政府設施等。公司發(fā)展亦依托卓越集團的支持。卓越集團擁有多個規(guī)劃中的城市更新舊改項目。截至2020年5月31日，公司管理45個由卓越集團開發(fā)的項目，總面積為1,070萬平方米。此外，來自卓越集團的總合面積約為2,090萬平方米，預計將于三年內交由公司管理。于往績記錄期，公司對卓越集團所開發(fā)物業(yè)的中標率保持在100.0%。

卓越商企服務集團有限公司執(zhí)行董事兼董事會主席李曉平表示：公司一直專注商務物業(yè)管理服務，擁有良好的市場聲譽和優(yōu)秀品牌。憑借公司提供綜合服務的能力及服務商務物業(yè)的豐富經驗，使公司能夠在中國物業(yè)管理行業(yè)占據有利位置，并使公司從競爭對手中脫穎而出。展望未來，卓越商企服務將繼續(xù)對大灣區(qū)進行滲透，同時進一步拓展長江三角洲地區(qū)，并提升公司在中國其他地區(qū)的實力，快速實現(xiàn)地域范圍和業(yè)態(tài)的擴張;通過戰(zhàn)略性收購及投資實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模的擴張，以及致力通過向當地市場提供優(yōu)質服務建立聲譽;繼續(xù)提高已開展的增值業(yè)務，并持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新的增值業(yè)務，為客戶提供更全面的服務;利用數據分析智能技術，進一步提高公司的運營效率和服務質量，致力鞏固卓越商企服務在中國作為商務物業(yè)管理服務提供商的領先地位，為公司的股東及投資者創(chuàng)造***的投資回報。

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