越來越多的企業(yè)瞄準養(yǎng)老地產(chǎn)市場，不完全統(tǒng)計，目前已有超過80家企業(yè)分食養(yǎng)老這一“蛋糕”。養(yǎng)老項目運營正處于“百家爭鳴”的時代。

據(jù)統(tǒng)計，2015年我國60歲以上人口已超2億，占總?cè)丝诘?6.15%。預計到2020年老年人口將達2.48億，2025年60歲以上人口將達到3億。

越來越多的企業(yè)瞄準這一市場，不完全統(tǒng)計，目前已有超過80家企業(yè)分食養(yǎng)老這一“蛋糕”。養(yǎng)老項目運營正處于“百家爭鳴”的時代。

從用地性質(zhì)看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有銷售、租賃、租售并舉等運營模式?；谟玫匦再|(zhì)的考慮，項目在銷售時有銷售產(chǎn)權(quán)和銷售使用權(quán)的不同。

表：養(yǎng)老地產(chǎn)項目土地性質(zhì)及運營模式

一、銷售制

烏鎮(zhèn)雅園（銷售產(chǎn)權(quán)）：學院式養(yǎng)老

綠城烏鎮(zhèn)雅園位于景區(qū)烏鎮(zhèn)，集養(yǎng)生居住區(qū)、養(yǎng)老示范區(qū)、醫(yī)療公園、度假酒店區(qū)等一體的大型養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)。占地1500畝，約5000戶。

居室以住宅用地為主，配套涉及醫(yī)療衛(wèi)生用地、科教用地和商業(yè)用地等。客戶以養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假，健康人群為主，為父母或自己將來做準備。

頤樂學院是綠城中國學院式養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系的一個嶄新創(chuàng)舉，也是綠城養(yǎng)老模式的核心要素。

銷售模式上以傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售為主，運營單獨以服務(wù)產(chǎn)品銷售，兩者之間不予以綁定。

二、租賃制

鴻泰?樂璟會：養(yǎng)老+城心生活、適老化設(shè)計、

嵌入高端醫(yī)療機構(gòu)、頂尖生命科技

永泰紅磡嘗試醫(yī)康養(yǎng)一體化的高端養(yǎng)老社區(qū)，位于上海市中心區(qū)，共有140套一居和兩居，可供170位老人居住。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是項目的特色，每個樓層都有24小時護士站，并設(shè)有專門的護理層。

圖：鴻泰?樂璟會

特色

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的”養(yǎng)老+“模式

圖：鴻泰?樂璟會特色

費用

會員費+月費+特需服務(wù)費

土地性質(zhì)系醫(yī)療慈衛(wèi)用地，鑒于土地性質(zhì)問題，只能出售使用權(quán)。將來的運營成本高，主要依靠康復護理等服務(wù)盈利。其費用構(gòu)成如下：

圖：鴻泰?樂璟會費用構(gòu)成

三、租售并舉制

隨園嘉樹：適老產(chǎn)品細節(jié)打造

隨園嘉樹首創(chuàng)社區(qū)鄰里式養(yǎng)老模式，不脫離社會和子女，打造適老化產(chǎn)品和服務(wù)體系。土地性質(zhì)為旅游用地，就決定了項目若進行銷售，只能是使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)的銷售。

圖: 隨園嘉樹

表：項目基本情況

適老化產(chǎn)品細節(jié)打造是隨園嘉樹的一大特色，主要體現(xiàn)在40余項適老化的設(shè)計方面。

如地暖、衛(wèi)生間地面無高差；衛(wèi)生間設(shè)有暖氣片、防滑地磚；門口設(shè)有擱物架、插卡取電、玄關(guān)人體感應(yīng)智能燈、起夜燈、臥室應(yīng)急燈等；設(shè)有卡式數(shù)碼鎖、大按鍵智能電話、一鍵緊急呼叫按鈕、陽臺晾衣架、廚房直飲水等。從老年人的視角出發(fā)，打造關(guān)愛老人的溫馨家園。

采用租售并舉的收費模式：一是出售40年使用權(quán)，二是租賃15年。頤養(yǎng)中心物業(yè)由萬科自身持有，自建品牌獨立經(jīng)營。銷售模式上以會員卡或租賃形式銷售不動產(chǎn)使用權(quán)，同時以月費綁定服務(wù)產(chǎn)品，客群以杭州為主的高端自理人群為主，兼以非自理人群，入住年齡65歲以上。

圖：隨園嘉樹收費模式

上述模式在投資上企業(yè)更關(guān)注固定資產(chǎn)的增值（尤其是核心城市核心位置）及現(xiàn)金流，銷售或租賃收入彌補初始投資及開發(fā)貸款，月費彌補部分資金成本和運營費用。

現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)處于探索階段，企業(yè)盈利模式不固定，但總得來說，銷售或租賃費用是收入的主要來源，后期提供各項服務(wù)所得費用覆蓋企業(yè)運營成本，并產(chǎn)生盈利，這是多數(shù)企業(yè)整體盈利思路。

億翰股份

中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略服務(wù)領(lǐng)域領(lǐng)導者，專注于為房企提供發(fā)展戰(zhàn)略、運營策略顧問服務(wù)，已成為60%以上百強房企的顧問伙伴。

在行業(yè)多變時代，企業(yè)咨詢模式轉(zhuǎn)型之秋，億翰股份始終堅持以企業(yè)研究為抓手，專注于行業(yè)發(fā)展周期、企業(yè)運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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